חברת יזמות נדלן | קובי אלקיים נדלן בע"מ
חברת יזמות נדלן
חברת יזמות נדל"ן היא הגוף שמזהה הזדמנות בקרקע או בבניין קיים, מארגן את הזכויות, מוביל את התכנון והאישורים, מגייס מימון ובטוחות ומנהל את הפרויקט עד למסירה. לבעלי דירות בהתחדשות עירונית, לבעלי קרקע ולמשקיעים, בחירת היזם היא ההחלטה החשובה ביותר. כאן נסביר מה עושה יזם, איך בוחנים חברת יזמות ומה לבדוק לפני שחותמים.
מה עושה חברת יזמות נדל"ן
היזם אחראי לכל שרשרת הערך של הפרויקט. הוא מאתר קרקע או בניין עם פוטנציאל, בודק את המצב התכנוני והמשפטי, מתקשר עם בעלי הזכויות, מוביל את התכנון מול האדריכלים והרשויות, משיג היתרים, מגייס מימון מבנק או מגוף פיננסי, בוחר קבלן ביצוע ומפקח עליו, משווק את הדירות ומוסר אותן. הקבלן בונה, והיזם אחראי לכך שהפרויקט כולו יתממש.
בפרויקטים של התחדשות עירונית תפקיד היזם רחב עוד יותר, משום שהוא צריך לגבש הסכמה בין בעלי דירות רבים, כל אחד עם צרכים ונסיבות שונים. היכולת לנהל משא ומתן הוגן, להעמיד בטוחות ולשמור על אמון לאורך שנים היא מה שמבדיל בין יזם שמסיים פרויקטים לבין יזם שנתקע באמצע הדרך.
איתור הזדמנות ובדיקת היתכנות תכנונית, משפטית וכלכלית
התקשרות עם בעלי הזכויות וגיבוש הסכמות
תכנון, אישורים והיתרים מול הרשויות
גיוס מימון, ליווי בנקאי והעמדת בטוחות
ניהול הביצוע, השיווק והמסירה
סוגי פרויקטים של חברת יזמות
חברות יזמות פועלות במגוון מודלים. פינוי בינוי הוא הריסה של בניין או מתחם ובנייה מחדש בצפיפות גבוהה יותר, כשבעלי הדירות מקבלים דירות חדשות. חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה של בניין בודד הם מודלים נפוצים בהתחדשות עירונית. עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בע ל קרקע מעביר זכויות ליזם ומקבל בתמורה דירות או שטחים בפרויקט שייבנה.
לצד אלה קיימים פרויקטים על קרקע פנויה, פרויקטים מסחריים ומניבים כמו משרדים ומסחר, ועסקאות מורכבות שבהן יש ריבוי בעלים, מגבלות תכנון או אתגרי מימון. כל מודל דורש יכולות שונות, ולכן כדאי לבדוק שליזם יש ניסיון רלוונטי במודל שעל הפרק ולא רק ניסיון כללי בבנייה. שאלו את היזם אילו פרויקטים דומים הוביל ובאיזה שלב הם נמצאים היום.
איך בוחרים חברת יזמות נדל"ן: קריטריונים
הקריטריון הראשון הוא איתנות: מי עומד מאחורי החברה, מה ההון שלה, עם אילו גופים מממנים היא עובדת ואילו בטוחות היא מסוגלת להעמיד. הקריטריון השני הוא ניסיון: פרויקטים שהושלמו, פרויקטים בתהליך ומידת ההתאמה שלהם לפרויקט שלכם. הקריטריון השלישי הוא שקיפות: האם היזם מציג תוכנית ברורה, מסביר סיכונים ומוכן לעבוד מול עורך דין ומפקח מטעם בעלי הדירות.
כדאי גם לבחון את אופן ההתנהלות: זמינות, יחס לשאלות, נכונות להתחייב בכתב ולא רק בעל פה, והבנה של הצרכים של דיירים מבוגרים, בעלי עסקים או תושבי חוץ. יזם שמבטיח הכול מהר מדי, בלי תוכנית ובלי בטוחות, מחייב זהירות. השוואה בין כמה הצעות, בליווי מקצועי, היא הדרך הנכונה לבחור.
איתנות פיננסית, גופים מממנים ויכולת להעמיד בטוחות
ניסיון מוכח במודל הפרויקט הרלוונטי
שקיפות בתוכנית, בלוחות הזמנים ובסיכונים
נכונות לעבוד מול עורך דין ומפקח מטעם הבעלים
התחייבויות בכתב ולא הבטחות בעל פה
בטוחות וערבויות לבעלי הדירות והקרקע
בעלי דירות שמוסרים את ביתם להריסה, ובעלי קרקע שמעבירים זכויות ליזם, זקוקים להגנה עד שיקבלו את התמורה. הבטוחות המקובלות כוללות ערבות בנקאית, ערבויות לפי חוק המכר על הדירות החדשות, ערבות לשכירות בתקופת הבנייה, ביטוחים והערות אזהרה. היקף הבטוחות והתנאים שלהן הם חלק מרכזי בהסכם עם היזם.
חשוב לבדוק לא רק אילו בטוחות מוצעות, אלא גם מתי הן ניתנות, מי מעמיד אותן ובאילו תנאים ניתן לממש אותן. יזם שעובד עם חברות גיבוי וגופים מממנים מוכרים יכול להעמיד בטוחות משמעותיות כבר בשלבים מוקדמים. עורך הדין מטעם בעלי הדירות צריך לוודא שהבטוחות מכסות את כל שלבי הפרויקט.
תהליך העבודה עם יזם בהתחדשות עירונית
התהליך מתחיל בדרך כלל בהתארגנות של בעלי הדירות ובבחירת עורך דין ונציגות. לאחר מכן מקבלים הצעות מיזמים, משווים ביניהן ובוחרים יזם. בשלב הבא נחתם הסכ ם, ונאספות חתימות של בעלי הדירות. בפינוי בינוי, החוק קובע מנגנונים להתמודדות עם דייר סרבן כאשר מתקבל רוב מיוחס, שני שלישים מבעלי הדירות, בכפוף לתנאים שבחוק.
לאחר החתימות מתחיל שלב התכנון והאישורים, שעשוי להימשך זמן רב, ובסופו מתקבל היתר. אז מועמדות הבטוחות, הדיירים מפנים את הדירות ועוברים לשכירות במימון היזם, והבנייה מתחילה. בסיומה נמסרות הדירות החדשות ונרשמות על שם הבעלים. מפקח מטעם הדיירים מלווה את התהליך לאורך כל הדרך. בכל שלב כדאי לוודא שהמידע מועבר לכל בעלי הדירות באופן שוויוני ושקוף.
ELKAYAM GROUP כחברת יזמות נדל"ן
קבוצת קובי אלקיים נדל"ן היא קבוצה משפחתית בדור השלישי, שמקורה במפעל המתכת והאלומיניום טכנו כל עוזי שנוסד בתל אביב בשנת 1945. כיום הקבוצה פועלת ביזמות נדל"ן, בפינוי בינוי והתחדשות עירונית, בעסקאות קומבינציה, בעסקאות מורכבות עם ריבוי בעלים ומגבלות תכנון או מימון, בהשקעות לצד היזם ובנדל"ן מסחרי ומניב, וגם בתחומי הטכנולוגיה והפיננסים.
הקבוצה עובדת עם חברות גיבוי, מכניסה שותפים ומעמידה ערבויות ובטוחות לבעלי הדירות והקרקע. בין הפרויקטים שלה: קריתי 10 בתל אביב, ח/500 בחולון, תא/3388ב תל נופים בצפון תל אביב, אלחדיף 44 בטבריה ומתחם הרכבת, מתחם חסן ערפה. משרדי הקבוצה ברחוב ריב"ל 37 בתל אביב, והליווי ניתן בעברית, באנגלית ובצרפתית.
טעויות נפוצות בבחירת יזם וטיפים
הטעות הנפוצה היא לבחור יזם לפי ההבטחה הגדולה ביותר ולא לפי היכולת לממש אותה. טעות נוספת היא לחתום על מסמכים ראשוניים לפני שבעלי הדירות בחרו עורך דין משלהם. ויש בניינים שבהם התארגנות חלקית ומפוצלת מובילה למצב שבו כמה יזמים מחתימים דיירים שונים, והפרויקט נתקע לשנים. כמה עקרונות פשוטים מצמצמים את הסיכונים האלה.
בחרו עורך דין ונציגות לפני שחותמים על דבר
השוו כמה הצעות על בסיס אותם פרמטרים
בדקו את הבטוחות, את הגופים המממנים ואת לוחות הזמנים
העדיפו יזם עם ניסיון במודל הרלוונטי ובאזור
דרשו מפקח מטעם הדיירים לאורך כל הפרויקט
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין חברת יזמות לחברה קבלנית?
חברת יזמות אחראית לפרויקט כולו: איתור, הסכמות, תכנון, אישורים, מימון, שיווק ומסירה. חברה קבלנית מבצעת את עבודות הבנייה עצמן, לרוב לפי הזמנה של היזם. יש חברות שמשלבות את שני התפקידים, ויש יזמים שעובדים עם קבלן ביצוע חיצוני.
איך בודקים אם חברת יזמות נדל"ן אמינה?
בודקים מי עומד מאחורי החברה, אילו פרויקטים השלימה, עם אילו גופים מממנים היא עובדת ואילו בטוחות היא מעמידה. כדאי לשוחח עם בעלי דירות מפרויקטים קודמים ולבקש מעורך הדין מטעמכם לבדוק את ההסכם ואת הבטוחות לפני כל חתימה.
אילו בטוחות צריך לקבל מיזם בפינוי בינוי?
בדרך כלל מדובר בערבות לפי חוק המכר על הדירה החדשה, ערבות לתשלומי השכירות בתקופת הבנייה, ביטוחים והערות אזהרה, ולעיתים ערבויות נוספות. היקף הבטוחות ומועד מסירתן נקבעים בהסכם, ומומלץ שעורך דין מטעם בעלי הדירות יבדוק אותם.
מהי עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא עסקה שבה בעל קרקע מעביר ליזם חלק מהזכויות בקרקע, ובתמורה מקבל דירות או שטחים בפרויקט שייבנה, ולעיתים גם תשלום. זו דרך לממש את פוטנציאל הקרקע בלי השקעה כספית מצד הבעלים. העסקה מחייבת בדיקה מיסויית ומשפטית מקדימה.
כמה זמן לוקח פרויקט של חברת יזמות בהתחדשות עירונית?
משך הפרויקט תלוי בקצב גיבוש ההסכמות, במורכבות התכנון, בזמני האישורים ברשויות ובהיקף הבנייה. פרויקטים של פינוי בינוי נמשכים בדרך כלל זמן רב יותר מפרויקטים של בניין בודד. יזם רציני יציג לוח זמנים משוער ויסביר מה עשוי לעכב אותו.
בעלי דירות בבניין ותיק, בעלי קרקע או משקיעים שמחפשים חברת יזמות עם ניסיון, איתנות ובטוחות? נשמח להכיר את הנכס ולבחון יחד את האפשרויות. לייעוץ אישי: 053-658-4252 · השאירו פרטים ונחזור אליכם